企业的资产不仅包括企业的办公楼、设备、装修等一切固定资产，还包括企业因为拆迁而被迫停业所造成的经营损失等，这些都要有具体明确的数字，只有做了评估，才能更加具体地了解到企业的地面附着物值多少钱，机器设备折损费用是多少钱，企业搬迁费用需要多少钱等，这关系到企业能否存续，所以评估的结果对企业至关重要。

一、企业评估注意事项

（一）评估项目和评估范围

由于相关的征收主体（拆迁方）在委托评估公司做企业评估时，其委托的项目和范围是有限的。因此往往只对评估公司委托某一项或者几项资产进行评估，其他的项目则不会评估。那么此时，如果我们接受拆迁方委托的评估公司，就只能按照委托约定，仅对特定项目和范围进行评估。这意味着，我们未评估的项目资产和范围无法得到补偿和赔偿。因此可以协商争取更多评估项目和范围或者协商更换评估机构。

（二）评估方法

在接触过的评估案例中，经常会出现一些企业主因为评估方法不满意，而与拆迁方发生分歧与争议的，因为不同的评估方法也会直接影响我们的补偿和赔偿的数额。

拆迁中企业主对于拆迁方选定的评估方法不满意的，可以申请复核或者直接要求更换评估机构。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条规定了房屋价值的确定方法及评估相关问题的确定方法。所以说拆迁方的评估方法也不是必须接受的。

实际评估中，对于拆迁方运用的不合理的评估方法也是可以提出异议的。

二、哪种评估方法更适合呢？

在实际评估案例中，拆迁方最喜欢用的是成本法，但是590号令明确规定了，经营的企业是可以利用收益法的，甚至有些可以利用假设开发法等。但是，拆迁方委托的评估机构，往往根据拆迁方的建议，拒绝采用这些方法或者评估当中故意绕开这些更合适的评估方法，其结果自然会导致咱们被拆迁方利益的损失。

那么在企业拆迁中，具体有哪些评估方法呢？

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，评估师可以结合不同情形，对不同评估方法进行适用性分析，从市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法中选取一种或者多种评估方法，最终合理确定评估结果。

大多数情况下，企业拆迁都要综合运用各种评估方法，单纯运用一种评估方法肯定是不合理的。

（1）市场比较法，市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。市场比较法一般多运用在住宅和商铺拆迁情形中。是参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

（2）假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。该方法在实践中运用不多，比较特殊的情形就是开发商在建工程或者刚买的土地准备建设遇到政府拆迁，此时要运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。

所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、开发完成后的不动产价值、续建成本、销售费用、土地增值税等费用后，所体现出的市场价值。

假设开发法很多中小型企业都希望使用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在进行申请审批规划等相关文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。现实中往往运用得很少，因为一般情形下，考虑到实际财政支出，拆迁方不会答应采用此种评估方法。

（3）成本法，成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。比如：厂房的评估一般运用重置成本法，考虑使用年限，补偿重置成新价减去折旧；机器设备补偿要看是否可移动，不可移动的也是考虑使用年限，补偿重置成新价减去折旧；对于一次性停产停业损失的补偿，是要运用预期收益法来进行评估的，结合前三年的平均营业状况，一般补偿三个月到半年。

（4）收益法，收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

（5）基准地价修正法，基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

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