【案情介绍】

廖某经营的养殖场位于海南省三亚市天涯区凤凰镇槟榔村官贝三组。养殖场占地5亩多，该地块是廖某于2008年初从村民手中租用的，后陆续建成19个鳖类养殖池及相关配套设施，其中，单个养殖池长10.2米、宽4.3米、高1.5米，房屋589平方米，铁板棚1000平方米以及围墙230米，该养殖场在村镇备案后于2010年正式办照开展水产养殖，经营状况良好。

从2017年初开始，因三亚市西水中调工程项目，天涯区政府决定征收凤凰镇槟榔村的相关土地，廖某经营的养殖场用地被划入征收范围。因项目工期紧张，征收方责令廖某限期搬迁，否则将对养殖场实施强制性拆除。而在搬迁补偿方面，征收方承诺给予的补偿标准却过低，甚至都未达到养殖场的投资建设成本。为此，廖某拒签搬迁补偿协议，并多次找到征收方协商补偿问题，均无果而终，眼看限期拆除的期限将至，无奈之下，廖某全权委托张心升律师代理其补偿纠纷案件。

律师接受委托后，因养殖场的安全问题迫在眉睫，第一时间向三亚市公安局及天涯分局两级公安机关提起保护申请，在公安部门的介入下，养殖场暂时得以保全。之后针对征收方的违法占地事实，通过向其行政主管部门发出律师函、提起行政复议等法律程序坚定维权。后经相关部门协调，廖某的养殖场得到了合理补偿，补偿金额较原标准提高一倍，自此案件圆满告终。

【办案掠影】

办案第一辑：急如星火提申请 公安介入保住养殖场

张心升律师接手案件后，迅速开展调查取证工作，从廖某处获取到养殖场的营业执照、国家建设征地拆迁补偿统计表和养殖场资产评估报告等资料，快速确认该养殖场是合法存续经营的水产养殖企业，征收方出具的养殖场资产评估报告存在程序违法、评估方法使用不当以及强拆程序违法等问题。

由于养殖场面临强拆，安全问题急如星火，张心升律师第一时间启动两项法律程序，分别向三亚市公安局和天涯分局两级公安机关提起保护申请。在公安机关的介入下，廖某养殖场的强拆危机暂时化解，然而强拆警报依然没有消除，补偿过低的问题亟待解决，只有进一步掌握征收方的违法事实，启动更为有力的法律程序才能有效维护当事人的合法权益。

办案第二辑：蛇打七寸发律函  征地补偿金额翻翻

由于廖某向律师提供的材料和信息极其有限，为了进一步掌握项目征收信息，张心升律师和助理分别向海南省、三亚市、天涯区三级人民政府及其国土、住建、立项等部门进行调查，最终确定三亚市天涯区人民政府于2017年11月27日批复的《三亚市西水中调工程（一期）项目征地工作实施方案》，并同意征收方开展相关土地征收工作等重要情况。同时获取了区政府在作出征地批复之前未依法进行社会稳定风险评估，该征收决定未做到征收补偿费用已足额到位以及征收程序违法等关键证据，维权迎来胜利曙光。

之后，张心升律师针对尽职调查取得的重要证据及征收方的关键违法之处，确定启动三项法律程序，维护当事人的合法权益：

首先，启动的两项法律程序是，针对征收方违法征收行为，分别向三亚市天涯区人民政府和天涯区项目推进服务中心发出律师协调函；

之后又针对三亚市天涯区人民政府批复的《征地方案》存在程序违法问题，向三亚市人民政府提起行政复议。

张心升律师之所以采取先发律师函再启动行政复议程序的维权策略，主要因为本案涉及政府重大工程，并且工期十分紧张，希望通过发律师函的方式，向主管部门提起合法补偿诉求、制止违法占地行为，起到简化维权程序，提升维权效率，同时还可起到顺延诉讼时效的效用。

果不其然，由于三亚市西水中调工程（一期）项目工期十分紧张，三亚市天涯区人民政府和天涯区项目推进服务中心收到律师函后，立即开展相关调查工作，很快确认廖某的养殖场确在施工范围内，并且存在搬迁补偿过低的情况，之后在区政府及三亚市天涯区项目推进服务中心的协调下，廖某与征收方很快地达成征收补偿协议，补偿标准相较愿标准提升一倍，最后，廖某撤回行政复议申请，维权圆满告终。

【律师说法】

本案是一起典型的养殖场拆迁标准过低，侵害被拆迁人合法权益的案件，并且在征收拆迁过程中，又存在征收程序违法等问题，进一步侵害了被拆迁人的合法权益，好在廖某及时委托律师诉讼维权。

律师接手案件后，分析本案征收项目的特点后，针对征收方的违法之处，采取向相关部门发出律师协调函的维权方式，简化程序，提高效率，巧用律师函帮助当事人快速争取到合理补偿，也为今后办案提升质效广开思路。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十二条：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

《土地管理法》

第四十八条：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

法律知识：

律师函是指律师接受客户的委托就有关事实或法律问题进行披露、评价，进而提出要求以达到一定效果而制作、发送的专业法律文书。

律师用律师函对某一事实进行法律评价和风险估计，其目的在于以法律尺度和律师的判断，对送达对象晓之以法律事实，动之以利弊得失，让送达对象得出自己的“法律评价”，即“传法达意”，以达到澄清事实，制止不法的侵权行为，达成庭外和解的目的。

律师函具有澄清事实和震慑不法行为的作用，是一般商业信函、民间书信所不能及的。

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张心升律师简介

张心升主任律师

中华全国律师协会会员

北京市律师协会会员

北京正山律师事务所主任、创始合伙人

北京正山维权律师团和行政案件研究中心首席律师

张心升律师毕业于武汉大学，执业17年，现为北京正山律师事务所主任、创始合伙人、北京正山拆迁征地维权律师团首席律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员。张心升律师自2005年进入律师行业以来，始终坚持“专业、敬业、诚信、公正”执业精神，秉持做一名让人们“请得起，请得到，信得过”的律师信条，主攻行政、刑事类案件的代理和辩护。擅长处理房屋征收拆迁补偿安置纠纷、征地补偿安置纠纷、土地权属纠纷、房地产纠纷、行政复议、行政诉讼、行政裁决、刑事诉讼等案件。累计代理或指导的案件达3000余件，案件地域范围遍及全国29个省、自治区、直辖市。

代理的部分案件：

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